Loading...
HomeMy WebLinkAbout1.25 Responses to Conditions of ApprovalPUD Conditions of Approval from Resolution 2010‐38 (Reception No. 786992)  COA # Condition Applicant Response    1    1.0    The following conditions consolidate, amend, and  restate as appropriate the conditions contained in  the various resolutions approving, extending or  amending the PUD for Spring Valley Ranch in  Resolutions 2000‐95, 2003‐ 19, 2003‐99 and 2005‐ 83.  They supersede and replace all of the  conditions of approval in said resolutions, and the  conditions of approval set forth in said resolutions  shall be null and of no further force or effect.  Nothing specific to address  2.0    All representations of the applicant, either within  the application or stated at the meeting before the  Planning Commission or in the hearing before the  Board of County Commissioners, shall be  considered  conditions  of approval, including at a  minimum, but not limited to the following:  Nothing specific to address  3.0    The following conditions included in the letter  received from Nick Adeh of NA consulting dated  June 13, 2000, are to be adhered to as a conditions  of approval:  See 3.1‐3.3    3.1  Construct the west entrance to County standards as  a paved road and stop CR 115 paving at this  intersection.  This occurs in Phase 6    3.2  The remaining segments of the CR 115 that are  beyond the property frontage must remain  unpaved and rough as is.  This occurs in Phase 6    3.3  Install selective signage on CR 115 just west of the  PUD to discourage use of Red Canyon Road as an  alternative access to State Highway 82.  This occurs in Phase 6  4.0    During construction, the applicant will be  responsible for all dust mitigation caused by the  project on on‐site and off‐site roads.  Notes are included on Sheet C001 of the Engineering Plans in Appendix S, directing  contractor to control dust.  5.0   Access for out parcels shall be shown on the  applicable final plats.  Sheet 6 of the Final Plat in Appendix J shows the dedication of a 50’ private driveway  easement for the benefit of the Veltus parcel. No other adjacent or out‐parcels require  access for Phase 2.    PUD Conditions of Approval from Resolution 2010‐38 (Reception No. 786992)  COA # Condition Applicant Response    2    6.0    The monitoring plan for the best management  practices shall be controlled/ implemented by the  Home Owner's Association or another body capable  of managing the plan.  Per the CCRs §6.7 Design Review Committee (DRC) will adopt Design Guidelines. The  Guidelines will contain BMPs for storm water runoff. CCRs §11.7(c) the BMP plan for  wildlife on the Golf Course will be implemented.  7.0    All of the proposed Development Phasing Schedule  be modified to require the final platting of all  phases within 15 years of the platting of the first  phase and that the completion of construction  periods may be less as required by the applicable  subdivision improvements agreement.  This was addressed with the 2017 Amended Phasing Schedule in Appendix N.  8.0    Based upon the representations of the applicant,  accepting the provisions of the letter of Mr. John R.  Schenk, dated September 12, 2000, the following  condition is imposed:  See 8.1    8.1  The Covenants, Conditions and Restrictions (CCRs)  for the Community Housing component of the  project shall provide that a Home Owners  Association will be the governing authority with all  appropriate enforcement powers for operation and  control of the Community Housing component.  When the first Community Housing Units (CHUs) are platted a new HOA will be created  for the CHUs. The land for the CHUs is not included within the legal description of the  land subject to or annexable into the existing Master CCRs; so the CHU Project will be a  separate association.  PUD Conditions of Approval from Resolution 2010‐38 (Reception No. 786992)  COA # Condition Applicant Response    3    9.0    Future use of additional wells (Gamba wells)  requires the development of water rights and well  permits if required by the appropriate state agency.  There should not be need for more wells in addition to the 33 wells Spring Valley  Holdings currently has rights to develop, but, if there is, Spring Valley Holdings will  obtain the necessary water rights and well permits. Spring Valley Holdings holds valid  production well permits for the following six wells:    o Spring Valley Well No. 1 (Permit No. 86630‐F)  o Spring Valley Ranch Well No. 2 (Permit No. 51363‐F)  o Spring Valley Ranch Well No. 3 (Permit No. 86631‐F)  o SVR Well No. 17 (Permit No. 86627‐F)  o SVR Well No. 20 (Permit No. 86628‐F)  o ASR Well No. 16 (Permit No. 86629‐F)  See Appendix U, Exhibits N, O, Q.    Spring Valley Holdings’ consultants estimate that these six wells will provide sufficient  physical supply for the entire PUD. For Phase 2, Spring Valley Holdings will use ASR Well  No. 16 and SVR Well No. 20. Based on the conclusions in the memo provided by Roaring  Fork Engineering, ASR Well No. 16 and SVR Well No. 20 produce sufficiently to supply  Phase 2. All six wells listed above operate pursuant to the plans for augmentation and  changes of water rights decreed by the water court in Case Nos. 84CW212, 87CW155,  98CW254, and 98CW255.    In addition to the six wells listed above, Spring Valley Holdings has the right to develop  and use 27 more wells to serve the PUD. If these additional wells are needed in the  future, Spring Valley Holdings has only to apply for well permits from the Division of  Water Resources and, because the wells are fully augmented pursuant to water court  decrees, the Division of Water Resources must issue the permits for all PUD uses.    There is no indication at this time that Spring Valley Holdings’ 33 wells and 2 springs will  be inadequate to physically supply the PUD; however, if, somehow, that becomes the  case, Spring Valley Holdings will apply in water court to add additional wells to the  structures in their existing augmentation plans and change decrees or will apply to  change the locations or diversion amounts associated with the authorized structures and  obtain the necessary well permits.  PUD Conditions of Approval from Resolution 2010‐38 (Reception No. 786992)  COA # Condition Applicant Response    4    10.0    All conditions of the Division of Water Resources  shall be met. Those conditions include but are not  limited to: (I) the claimed water rights are dedicated  to the project, and (2) the plan for augmentation is  operated according to decreed terms and  conditions.  The Landis Creek Metropolitan District Nos. 1 and 2 Service Plan establishes that Spring  Valley Holdings must provide the PUD water rights to the Districts for water supply. See  Appendix U, Exhibit R. At the appropriate time, Spring Valley Holdings will convey the  water rights necessary for Phase 2 to Landis Creek Metropolitan District No. 2 which will  be the rights to ASR Well No. 16, SVR Well No. 20, and the portions of the decrees issued  in Case Nos. 84CW212, 87CW155, 98CW254, and 98CW255, and the senior ditch  irrigation rights, that are necessary to supply Phase 2 uses.    Spring Valley Holdings is committed to operating the decreed plans for augmentation, all  other water rights decrees, and all well permits according to their terms and conditions  as they are legally required to do. Spring Valley Holdings will not put the development at  risk of having the Division of Water Resources curtail diversions to the water supply  system by operating the water supply system contrary to the court decreed terms and  conditions.  PUD Conditions of Approval from Resolution 2010‐38 (Reception No. 786992)  COA # Condition Applicant Response    5    11.0    Available surface water supplies shall be used to  their fullest extent to provide the irrigation supply  to the golf courses in order to minimize  groundwater withdrawals. A groundwater  monitoring plan shall be developed to monitor  future water levels near the Spring Valley Ranch  wells. The monitoring plan shall include water level  measurements in the production wells and other  wells at the PUD that can be used as monitoring  holes. The monitoring plan shall include  measurements made with enough frequency to  observe seasonal groundwater fluctuations and  long term groundwater trends. Results of the  monitoring program shall be available to the public.  Golf Course Irrigation: Phase 2 does not include the golf course so this condition is not  directly applicable to the current application. Nonetheless, the Landis Creek  Metropolitan District Service Plan establishes that the surface water rights historically  used to irrigate the property (i.e., the ditch rights) must be used to irrigate the golf  course. (Appendix U, Exhibit R, III.C.3). Spring Valley Holdings commits to using the  surface water rights as the primary source for golf course irrigation which is in the  developer’s best interest as surface water supplies will be less expensive to use than  groundwater supplies.     Groundwater Monitoring Plan: Spring Valley Holdings provides a groundwater  monitoring plan developed by Zancanella & Associates (see Appendix U, Exhibit S. Based  on this plan, three existing wells will be used for monitoring, ASR Well No. 15, SVH Well  No. 6, and Monitoring / Observation Well No. 1. These locations were selected to  monitor the aquifer on the upper bench and in the valley floor, both near production  wells and at a distance. Monitoring / Observation Well No. 1 is at least 2,000 feet from  any production well location.    These monitoring wells will be outfitted with battery‐operated transducers to take daily  water‐level measurements. Baseline monitoring will start before development and  before production wells begin pumping. All production wells will also be monitored as  they are brought into production. For Phase 2, ASR Well No. 16 and SVR Well No. 20 will  both be monitored. All data will be stored with Landis Creek Metropolitan District No. 2  and will be publicly available.    11.1  There will be an additional monitoring well  developed or identified that is at least 2000 feet  from the production wells. Either a new well or an  off‐site well meeting those criteria could meet the  criteria. All of the monitoring reports will be  available to the public.  Monitoring / Observation Well No. 1, identified as a monitoring well in the Groundwater  Monitoring Plan, is at least 2,000 feet from all other wells including production wells.  (See Appendix U, Exhibit S).  12.0   The domestic water system must be constructed  and operated in accordance with the Colorado  The Applicant has applied to CDPHE with their Basis of Design Report for permitting and  will comply will CDPHE regulations and standards.  PUD Conditions of Approval from Resolution 2010‐38 (Reception No. 786992)  COA # Condition Applicant Response    6    Department of Public Health and Environment  regulations and standards.  13.0   The Applicant shall comply with the following  conditions relating to wildlife:  See 13.1 to 13.11    13.1  Dogs: Dogs shall be allowed on each residential,  commercial and/or industrial lot pursuant to  Section 3.17 of the Applicant's proposed covenants  unless Garfield County Zoning and Subdivision  regulations are more restrictive.  One dog & one cat are allowed per §11.3 CCRs.    13.2  Seasonal Use Restrictions: The seasonal use  restrictions proposed by the applicant in the  submittal shall be conditions of approval.  The HOA is required to develop a seasonal use plan for trail use with help from a wildlife  biologist per CCRs §11.8.    13.3  Educating Residents: Consistent with the provisions  in the CDOW Letter of August 31, 1999, the  Applicant shall provide an informative brochure at  the first Final Plat which is intended to be provided  to residents at the time of conveyance of each lot.  This would not have been done with 1st plat because there was no residential  development. The Developer will provide in the sales contracts a link to the CPW "living  with wildlife" webpage: https://cpw.state.co.us/learn/Pages/LivingwithWildlife.aspx    13.4  Additional Commitments: The Wildlife Mitigation  Plan proposed by the Applicant shall be made a part  of the proposed covenants.  Article XI of the CCRs is the Wildlife Mitigation Plan.    13.5 Fencing: Fencing shall be allowed pursuant to  Section 3.24 of the proposed covenants. See §3.22 of CCRs.    13.6  Horses and Livestock: As per the Applicant's  submittal, horses shall be permitted pursuant to  Sections 3.17 and 3.24 of the proposed covenants.  See §11.3(g) of CCRs.    13.7  Building Envelopes: Building envelopes shall be  represented by the Applicant on the Preliminary  Plan Application consistent with this PUD  Application.  Building envelopes as represented on the PUD and Preliminary Plans are represented on  the Final Plat in Appendix J.    13.8  Wildlife Mitigation: A Wildlife Mitigation Plan will  be implemented through the Applicant's proposed  covenants and deed restrictions as a condition of  any Final Plat approval.  Section 2.65 & Article XI are the Wildlife Mitigation Plan. The Wildlife Impact Analysis &  Mitigation Plan submitted with 2007 Preliminary Plan Application does not propose  "deed restrictions".   PUD Conditions of Approval from Resolution 2010‐38 (Reception No. 786992)  COA # Condition Applicant Response    7      13.9  Bears/Trash Removal: The Applicant shall comply  with Section 3.14 of the propose covenants  submitted by the Applicant.  See §11.2 of CCRs.    13.10  Riparian/Wetlands: The provisions listed in the  CDOW letter of August 31, 1999, and Section 4.3.4  of Appendix E of the submittal (Wildlife report) shall  be conditions of any approval.  See §3.19 of CCRs.    13.11  Raptor Survey: At the time of the second Final Plat,  the Applicant shall demonstrate compliance with  Section  4.3.3 of the "Wildlife Use, Impacts, and  Mitigation" report submitted by the Applicant.  Raptor survey will be conducted prior to construction per §11.4 of the CCRs. Also see  Section 7.4 of the Narrative Report.  14.0   No new wood burning open hearth fireplaces shall  be allowed within the development. See §3.11 of CCRs.  15.0    The  Applicant  shall  accelerate  the phasing for the  Community  Housing Units (in their same unit  count/ building mix) from phases 7‐10 to 5‐8.  This has been addressed with the 2017 Amended Phasing Plan.  16.0    All infrastructure, public utilities, trails and open  space shall be phased in accordance with the  phasing plan set forth in Exhibit 21 of Binder 4.  Specifically, open space and trails approved as part  of the PUD shall be allowed to be platted and  constructed with each individual phase rather than  all at once with the first Final Plat. The final plat of  each phase shall result in a cumulative total of all  open space in both the current Final Plat and all  previously recorded Final Plats of at least 25%.   Each Final Plat shall provide a calculation table that  demonstrates the open space for that particular  phase as well as summarizes the open space total in  any previous phase.  All public infrastructure and Open Space parcels are being Phased as approved. The Final  Plat in Appendix J includes a land summary table. Open Space for Phase 2 equals 35.5%  of the Phase, and total Open Space platted will now equal 62% of all lands platted,  including Phases 1 & 2.  17.0   Accessory Dwelling Units (ADUs) are prohibited in  Spring Valley Ranch PUD.  This is in paragraph 2.17.0 of Reso 2010‐38 and in the PUD Guide attached as Exhibit C  to same Reso.  It has been added to the proposed Amended CCRs at §3.4.  PUD Conditions of Approval from Resolution 2010‐38 (Reception No. 786992)  COA # Condition Applicant Response    8    18.0    The following Exhibits from the Planned Unit  Development Amendment are attached hereto and  incorporated herein by this reference:  Nothing to address        Exhibit A:  The legal description of the property  subject to the PUD Resolution. Nothing to address        Exhibit B:  The Zone Districts Map showing which  portions of the property are rezoned to the zone  districts approved by the PUD Resolution.  Nothing to address        Exhibit C:  The Zone Districts Text and Design  Standards approved by the PUD Resolution. Nothing to address        Exhibit D:  The PUD Phasing Plan and Phasing Map  dated August 29, 2007, approved by the PUD  Resolution.  Nothing to address    Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    1    1.0    The following conditions consolidate, amend, and restate as  appropriate the conditions contained in the various resolutions  approving, extending or modifying the preliminary plans for Spring  Valley Ranch in Resolutions 2002‐07, 2003‐98 and 2005‐84. They  supersede and replace all of the conditions of approval in said  resolutions, and the conditions of approval set forth in said  resolutions shall be null and of no further force or effect.  Nothing specific to address.  2.0    All representations of the applicant, either within the application  or stated at the meeting before the Planning Commission or in the  hearing before the Board of County Commissioners, shall be  considered conditions of approval, including at a minimum, but  not limited to the following:  Nothing specific to address.  3.0    The applicant shall make application to the Colorado Department  of Transportation, pursuant to Section 2.3(12)(b) of the State  Highway Access Code, for a permit for the reconstruction of an  existing access at the intersection of County Road 114 and State  Highway 82. Such application and approved permit shall be  tendered as a part of the approved phasing plan and shall be  included with the applicable final plat documents, specifically the  subdivision improvements agreement that includes security for  the intersection improvements.  This occurs in Phase 8.  4.0    The applicant shall make the improvements to County Roads 114  and 115 as proposed in the application, at their own expense,  regardless of cost, and consistent with the phasing of the  improvements proposed in the application.  The CR 114 road corridor has been designed as approved and in the  proper Phase per the Estimated Development Phasing Schedule in  Appendix N. The CR 115 improvements occur in a later Phase.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    2    5.0    The alignment of CR 114 is contingent upon application by Lake  Springs Ranch for the realignment of CR 114 through the Lake  Springs Ranch and approval of such application by the County. The  following conditions of approval shall apply only if Lake Springs  Ranch obtains approval for the realignment of CR 114. Otherwise,  the current conditions of approval related to CR 114 in its existing  alignment shall apply, the Applicant shall not show the realigned  road on its final plat, and the preliminary plan shall be  automatically and without further action amended to delete the  realigned road and the following conditions of approval:  Not applicable since Lake Springs Ranch never undertook re‐alignment of  CR 114.    5.01  Because the proposed realignment of CR 114 will travel through  Lake Springs Ranch, the Applicant shall obtain a right‐of‐way for  CR 114 from the owners of the affected property prior to any  approval of a final plat which right‐of‐way shall be dedicated to  Garfield County. This shall be shown on all final plat documents as  appropriate.  Not applicable since Lake Springs Ranch never undertook re‐alignment of  CR 114.    5.02  If the proposed realignment of CR 114 is approved for both Spring  Valley Ranch and Lake Springs Ranch, prior to construction of the  realigned CR 114, the owners of Spring Valley Ranch shall submit a  Road Vacation Application, executed by the owners of both Spring  Valley Ranch and Lake Springs Ranch under the County Road  Vacation Policies.  Not applicable since Lake Springs Ranch never undertook re‐alignment of  CR 114.    5.03  Because Spring Valley Sanitation District has made certain real  improvements that are located within CR 114 as it is currently  located, the Applicant shall enter into an agreement with Spring  Valley Sanitation District regarding the improvements that have  been installed within the existing CR 114 alignment so that there  will be no disruptions to service a provided by the District and that  costs for relocation of certain improvements, if necessary, shall be  addressed in the agreement. This signed agreement shall be  provided to Staff at the time of the final plat.  Not applicable since Lake Springs Ranch never undertook re‐alignment of  CR 114.    5.04  Because the majority of the proposed realignment of CR 114 lies  within the boundaries of the Lake Springs Ranch property, any  approval for the realignment of CR 114 for Spring Valley Ranch  Not applicable since Lake Springs Ranch never undertook re‐alignment of  CR 114.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    3    shall not be considered approved unless a similar approval is  obtained by Lake Springs Ranch.    5.05  Spring Valley Ranch, in the design and reconstruction of CR 114,  shall comply with the standards and criteria included in Resolution  2002‐109 as those conditions relate to shoulder width (6 feet),  surfacing and ditch design.  Not applicable since Lake Springs Ranch never undertook re‐alignment of  CR 114.    5.06  Prior to approval of a new alignment for CR 114, Spring Valley  Ranch shall submit a plan for the intended use of the old CR 114  Right‐Of‐Way. Such plan shall be approved by the owners of Lake  Springs Ranch and provide for proportionate cost sharing. If the  Plan proposes to leave the old CR 114 Right‐Of‐Way as‐is for a  period of at least one year, the owners of Spring Valley Ranch shall  provide a weed management plan for that Right‐of‐Way. If the  Plan for the new CR 114 Right‐Of‐Way requires reclamation, the  owners of Spring Valley ranch shall submit 1) a plant material list,  2) a planting schedule, 3) an estimate in terms of acres or square  feet of the area to be reclaimed, and 4) a revegetation bond or  security before final BOCC approval.  Not applicable since Lake Springs Ranch never undertook re‐alignment of  CR 114.    5.07  The revegetation security provided to Garfield County shall be  held by Garfield County until vegetation has been successfully  reestablished according to the Reclamation Standards in the  Garfield County Weed management Plan. The Board of County  Commissioners will designate a member of their staff to evaluate  the reclamation prior to the release of the security.  Not applicable since Lake Springs Ranch never undertook re‐alignment of  CR 114.    5.08  The Reclamation Plan anticipated in condition 5.07 above shall  include I) a plant material list (to conform with the surrounding  native vegetation),  2) a planting schedule, 3) a map of the areas impacted by soil  disturbances (road cuts) and an estimate of surface area  disturbed, and 4) a revegetation bond or security as part of the  relevant subdivision improvements agreements.  Not applicable since Lake Springs Ranch never undertook re‐alignment of  CR 114.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    4      5.09  The Subdivision Improvements Agreement (SIA) for Phase 2 of  Spring Valley Ranch PUD shall provide that the Phase 2  improvements to CR 114 need not be commenced until 2 years  after the earlier of i) the date of the SIA for Phase 2, or ii) the  approval of the application by the Lake Springs Ranch developers  to realign CR 114. In the event the end of said 2‐year period falls  between October 1 ‐ March 31, the Applicant may commence  construction as soon as practicable when weather conditions  permit. Security for the Phase 2 improvements to CR 114 shall be  in place at the same time as other improvements set forth in the  subdivision improvements agreement for Phase 2. The phasing  schedule set forth in Exhibit 21 of Binder 4 is hereby amended to  provide for the potential construction of Phase 2 improvements to  CR 114 in accordance with this Condition 5.0.  The Improvement Agreement in Appendix H includes the necessary  language regarding the timing of CR 114 improvements.  6.0    The internal private roads will be maintained by either the Landis  Creek Metropolitan District or the Homeowner's Association. In  the event the roads are maintained by the Homeowners  Association, a maintenance and repair  plan for the internal  private road system must be included in the covenants of the  master homeowners association.  The roads may be maintained by the Metro Dist. or by the HOA  contracting with a third party.  The CCRs require the HOA to adopt a  maintenance and repair plan.  See §4.1 of CCRs.  7.0    The Applicant and Mrs. Veltus shall negotiate in good faith for the  creation of a new road easement through the Applicant's property  on reasonable terms and conditions.  Such easement shall be  identified on the final plat but shall not require a PUD  amendment.  Sheet 6 of the Final Plat in Appendix J shows the dedication of a 50’  private driveway easement for the benefit of the Veltus parcel.   8.0    The dam break failure analysis for an enlarged Hopkins Reservoir  must be incorporated into the drainage plan and subdivision  improvements agreement for phase 2 and incorporated into  subsequent phases as applicable in a manner adequate to prevent  damage or potential loss of life or structures within the  subdivision.  The Inundation Analysis of Hopkins Dam Break is provided in Appendix R.  While this area covers future Phases, no permanent structures or building  envelopes are located in the area of inundation.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    5    9.0   The Applicant shall upgrade the electrical utilities consistent with a  contract with Holy Cross Electric, at the developer's expense.  The project engineers have consulted with Holy Cross Energy on the  electric system design and have provided those details on the Engineering  Plans in Appendix S. Holy Cross Energy has provided a commitment to  serve letter in Appendix V.  10.0    Prior to the recordation of the final plat that includes Lots R 92, 94  and 95, the Applicant shall install piezometers along the hillside in  the location of Lots R 92, 94 and 95 to monitor groundwater  conditions. This information shall be submitted to the Colorado  Geologic Survey for their review and comment. The design for the  development of such lots shall take this information into  consideration, including the potential of a comprehensive solution  and/or individual lot drainage mitigation.  This occurs in Phase 6.  11.0    Plat notes and covenants shall indicate that all lots require a site  specific geological and geotechnical analysis prior to any  construction.  This was added to §3.5 of proposed Amended CCRs. It is also included as a  Plat Note on the Final Plat in Appendix J.  12.0    The design guidelines shall include Best Management Practices  which minimize directly connected impervious areas for storm  water runoff within individual lots as part of the first final plat and  all subsequent plats.  See §6.7 of the CCRs.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    6    13.0    Prior to the approval of any Final Plat, the Applicant shall submit  to the Garfield County Vegetation Management Office a Noxious  Weed / Revegetation Plan which shall include a noxious weed  inventory of the area of the property covered by the plat. That  Plan shall also include a specific planting schedule, along with the  quantification of the acres or square footage of surface to be  disturbed and revegetated needs to be developed. Additionally,  the Plan shall include reclamation cost estimates for seeding,  mulching and other factors that may aid in plant establishment as  part of any final plat application and include revegetation security  to hold until vegetation has been successfully reestablished  according to the County's reclamation standards. Finally, this Plan  shall include a Soil Management Plan to be developed for the  project and submitted with any final plat application.  The Weed Management Plan is provided in Appendix X. The Soil  Management Plan is provided as part of the Engineering Report in  Appendix Q.  14.0    As part of all final plats, construction plans shall delineate all  wetland areas and all wetland areas shall be clearly marked and  fenced prior to construction.  All wetland areas have been clearly indicated on the Engineering Plans in  Appendix S. A discussion of wetland impacts is provided in Section 7.2 of  the Narrative Report.  15.0    As per Section 4:34 of the Subdivision Regulations, Preliminary  Plan approval shall be valid for a period not to exceed one (1) year  from date of Board approval, or conditional approval, unless on  extension of not more than one year is granted by the Board prior  to the expiration of the period of approval.  The project Phasing is compliant with the Amended and Restated  Development Agreement in Appendix P.  16.0    School Site Acquisition Fees shall be paid at the time of final plat  as per Section 9:81 of the Garfield County Subdivision Regulations,  as amended.  A Comparative Market Analysis is provided in Appendix Y, and a  discussion and calculation of the school district fee‐in‐lieu is provided in  Section 7.5 of the Narrative Report.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    7    17.0    The Homeowners Association or Metropolitan District as  appropriate must hire at least a Class C operator to operate and  maintain the proposed Ranch Lot ISDS systems prior to issuance of  the first ISDS system permit. If proof of the employment of such a  person is not provided to the Planning Department prior to the  issuance of said ISDS permit, the Building Department shall not  issue the ISDS permit or any subsequently requested ISDS permit.  There are no ISDS systems in Phase 2.  18.0    Prior to the approval of the final plat of each phase, the Spring  Valley Sanitation District shall certify that sufficient capacity is  available to provide for the development in such phase.  Spring Valley Sanitation District has provided a commitment to serve  letter in Appendix V.  19.0    Owners of existing permitted or adjudicated water supplies in use  for a single family residence as of October 29, 2001 that are  located on the properties that are contiguous to the boundaries of  the Districts and therefore within the service area of the Districts  shall have the right to connect to the central potable water supply  system of the Districts in accordance with the following  conditions:  Only applicable when adjacent owners wish to connect to SVR's  community water system.    19.01  Each dwelling unit served by an existing permitted or adjudicated  water supply shall be entitled to one tap for the provision of one  EQR from the central potable water system;  Only applicable when adjacent owners wish to connect to SVR's  community water system.    19.02 Such owners shall be subject to the same rules, regulations, and  policies as all other residential users on such systems;  Only applicable when adjacent owners wish to connect to SVR's  community water system.    19.03 Such owners shall be charged in‐District fees, charges, and rates  even though they are out of the Districts;  Only applicable when adjacent owners wish to connect to SVR's  community water system.    19.04  In the event that such an owner's permitted or adjudicated water  supply becomes unable to produce the quantities required for  permitted domestic water use, not due to the admitted or  judicially determined negligence of the owner, such owner shall  not be required to pay a tap fee or for a physical connection at the  time of connection to the water supply system;  Only applicable when adjacent owners wish to connect to SVR's  community water system.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    8      19.05 The main infrastructure and distribution systems for the water  supply system have been installed and tested and operational;  Only applicable when adjacent owners wish to connect to SVR's  community water system.    19.06  Such owners may choose to connect to the water supply system at  any time after the system is installed and operational and shall  connect to such system on any appropriate primary distribution  line and SVD shall use all reasonable efforts to locate such  distribution lines in a manner that, to the extent feasible and  practical, it will accommodate a connection by such owners;  Only applicable when adjacent owners wish to connect to SVR's  community water system.    19.07  Such owners who connect under 19.06 above shall be responsible  for all costs associated with constructing and extending the  necessary water lines to connect to the water supply system's  primary distribution lines;  Only applicable when adjacent owners wish to connect to SVR's  community water system.    19.08  Such owners may keep their existing permitted or adjudicated  water supply in operation, the water court decrees that will legally  support such service must be issued in Case Nos. 98CW254 and  255 in Water Division No. 5; and  Only applicable when adjacent owners wish to connect to SVR's  community water system.    19.09  Such owners will be responsible for securing any necessary rights‐ of‐way from their property to the district boundary and SVD or the  District will provide the appropriate rights‐of‐way, within the  District boundary.  Only applicable when adjacent owners wish to connect to SVR's  community water system.  20.0   With the exception of Lot P23 and OSR Parcel E, individual well  development shall be prohibited for new development.  The Master Declaration of Covenants, Conditions and Restrictions for  Spring Valley Ranch P.U.D. recorded at Reception No. 793245, at  paragraph 3.31, prohibit development of individual wells except as set  forth in the PUD Approval. A copy of the CCRs is included in Appendix K.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    9    21.0    The Applicant shall work with the water district providing potable  water service to the development to adopt a water usage rate  structure that encourages conservation.  Spring Valley Holdings is committed to working with Landis Creek  Metropolitan District No. 1 to develop a rate structure that encourages  conservation. The Metro District is unable to develop a rate structure at  this time since that will require the District to undergo a rate study, first.  The rate study will have to be based on the population to be served, the  overall uses of the water, and rates charged by other water suppliers in  the area at the time of service. Once the District has been able to  undertake an appropriate rate study, Spring Valley Holdings will work to  have the District develop a structure that encourages conservation.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    10    22.0    Well water usage for agricultural and golf course purposes shall be  allowed to supplement surface water sources in the event of a  shortage of surface water supplies.  The water court decree issued in Case No. 98CW254 (Appendix U, Exhibit  I) authorizes the use and augmentation of well water to supplement  surface water supplies for the entire 420 acres of golf course, open space,  and agricultural irrigation contemplated in the development plan.  23.0    Valid well permits must be obtained for all of the wells included in  the water supply plan and copies submitted to the Planning  Department prior to Final Plat approval.  Spring Valley Holdings has valid production well permits for the wells that  will serve Phase 2, ASR Well No. 16 and SVR Well No. 20 (see Appendix U,  Exhibit N, and Exhibit O.) Spring Valley Holdings also holds valid  production well permits for four other wells, Spring Valley Well No. 1,  Spring Valley Ranch Well Nos. 2‐3, and SVR Well No. 17 (See Appendix U,  Exhibit Q).  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    11    24.0    Subject to the terms hereof, the Applicant shall provide a  nonexclusive easement to allow for the conveyance of water  piped from the BR Hopkins Spring located on Spring Valley Ranch  PUD property to a point where the water from the BR Hopkins  Spring is used on the LaGigilia property. The easement is not  required to follow the historic pipeline corridor and it can be  relocated to a preferred location mutually agreed to by the parties  who have a right to the BR Hopkins Spring and any property owner  whose property the new pipeline may cross. This easement to the  BR Hopkins Spring shall be designed to allow access to the spring  of an adequate width in order to perform improvements to and  maintenance on the spring and any portion of a pipe conveying  water. This easement shall be depicted on the final plat for review.  Further, the Applicant shall be required to present the terms of  the easement to the Planning Department for review at final plat  and then subsequently recorded in the Office of the County Clerk  and Recorder and cross referenced by reception#, book and page  on the final plat.  This easement was granted in 2010 and recorded at Reception No.  788884.  25.0    All lots that require booster pumps shall be noted on any final plat  and in the covenants. Unless otherwise required by the water  district, all lots that require pressure reducing valves shall be  noted on any final plat and in the covenants.  No booster pumps are required for Phase 2. Each of the 55 lots in Phase 2  will require Pressure Reducing Valves (PRVs). A plat note on the Final Plat  in Appendix J complies with this condition.  26.0    Prior to the second final plat (Phase 2), the Applicant's engineer  shall confirm that all nodes with residual pressure of less than 20  psi (pounds per square inch) will not affect the fire hydrants or  individual residences.  The 2022 hydraulic modeling of the water system for Phases 1 & 2  demonstrates that pressure will not drop below 20psi per the Engineering  Report in Appendix Q.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    12    27.0    The covenants or bylaws for the development shall obligate the  Homeowners Association to require the development's private  security company to enforce the at‐large dog and cat restrictions  included in the covenants.  The CCRs at §11.12 say the HOA "may" engage private security company  and the HOA "may" authorize the security company to enforce Wildlife  Mitigation Plan.  28.0   The following plat notes will be included on any final plat: See 28.01 to 28.03    28.01  All exterior lighting will be the minimum amount necessary and all  exterior lighting will be directed inward and downward, towards  the interior of the subdivision, except that provisions may be  made to allow for safety lighting that goes beyond the property  boundaries.  This is in the CCRs at §3.8 and has been made a plat note on the Final Plat  in Appendix J.    28.02  Colorado is a Right‐to‐Farm State pursuant to C.R.S. 35‐3‐101, et  seq. Landowners, residents and visitors must be prepared to  accept the activities, sights, sounds and smells of Garfield County's  agricultural operations as a normal and necessary aspect of living  in a County with a strong rural character and a healthy ranching  sector. All must be prepared to encounter noises, odor, lights,  mud, dust, smoke, chemicals, machinery on public roads, livestock  on public roads, storage and disposal of manure, and the  application by spraying or otherwise of chemical fertilizers, soil  amendments, herbicides, and pesticides, any one or more of  which may naturally occur as a part of a legal and non‐negligent  agricultural operations.  This is in the CCRs at §3.43 and has been made a plat note on the Final  Plat in Appendix J.    28.03  All owners of land, whether ranch or residence, have obligations  under State law and County regulations with regard to the  maintenance of fences and irrigation ditches, controlling weeds,  keeping livestock and pets under control, using property in  accordance with zoning, and other aspects of using and  maintaining property. Residents and landowners are encouraged  to learn about these rights and responsibilities and act as good  neighbors and citizens of the County. A good introductory source  for such information is A Guide to Rural Living & Small Scale  This is in the CCRs at §3.42 and has been made a plat note on the Final  Plat in Appendix J.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    13    Agriculture put out by the Colorado State University Extension  Office in Garfield County.  29.0   All construction for the Spring Valley Ranch PUD shall be in  accordance with the International Fire Code. All construction for Phase 2 complies with the International Fire Code.  30.0    The Applicant shall address the comments prepared by Mountain  Cross Engineering on behalf of the County in the following  manner:  See 30.01 to 30.07    30.01  Mountain Cross Engineering ("MCE") comments 1 to 13 and 15,  except for 3 and 7, pertain to final plat conditions that will be  fulfilled at the filing of each phase. With regard to comment 3, the  community water system will be approved, permitted and  operated pursuant to CDPHE regulations that will assure adequate  water quality.  The community water system has been designed in accordance with the  MCE comments. The community water system will be approved,  permitted, and operated pursuant to CDPHE regulations.    30.02  With regard to Comment 18, Applicant will study the need for  additional mainline PRV's in the final design, and shall include a  note on the final plat as necessary on all lots in that phase  requiring an individual PRV.  PRV's were studied and added to the final design. A plat note has been  added to the Final Plat in Appendix J for all individual lot PRVs.    30.03  With regard to Comment 19, Applicant will grade and maintain an  unpaved access concurrently with the installation of the off‐road  water lines, which will be depicted on the final design drawings.  An appropriate easement will be shown on the final plat. These  accesses will be used for construction and ongoing operations.  Winter maintenance and repair will require track‐equipment.  Unpaved roads and easements are provided for all off‐road water lines on  the Engineering Plans in Appendix S and the Final Plat in Appendix J.  Preliminary Plan Conditions of Approval from Resolution 2008‐56 (Reception No. 747016)  COA # Condition Applicant Response    14      30.04  With regard to Comment 20, the access roads to both water  storage tanks will be depicted on the final design drawings.  Appropriate easements will be shown on the final plat.  The access road to the potable water tank and the associated easements  are shown on the Final Plat in Appendix J.    30.05  With regard to Comment 21, Applicant's final engineering and  construction drawings will provide for a foundation that protects  the Tank's structural fill and foundation from erosion.  The water tank's foundation will protect the tanks structural fill and  foundation from erosion.    30.06  With regard to Comment 22, Applicant will provide for a cleanout  of the low‐pressure main sewer line in its final engineering and  construction drawings for the sewer system.  There are no pressure sewer mains as part of Phase 1 or 2.    30.07  With regard to Comment 23, in conjunction with final design the  Applicant will address any byproducts generated by the MIOX  disinfection system, including any state and federal requirements.  There is no MIOX system proposed to be used in Phase 1 or 2.  31.0    Prior to final plat, the Applicant shall meet the requirements set   forth in the Spring Valley Sanitation District's "Will Serve" letter  dated August 4, 2006, regarding the Spring Valley Ranch Project,  which is included in Binder 3 Appendix H of the Application.  Applicant will comply with the 2022 will serve letter from Spring Valley  Sanitation District in Appendix V.